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停车资产存量规模超万亿 智慧停车业有望集中化

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“当前中国至少有8000万个以上的停车缺口。”阳光海天停车产业集团董事长兼CEO闫亮闫亮近日在接受第一财经记者专访时表示,由于三线城市汽车保有量增速更快,停车缺口仍在扩大。

据国家发改委此前发布的数据显示,我国大城市小汽车与停车位的比例约为1:0.8,中小城市约为1:0.5,与发达国家的1:1.3相比,我国停车位比例仍然偏低,停车设施建设仍有待完善。今年7月底召开的中共中央政治局会议上释放多个重磅信号。其中,“城市停车场”作为“新基建”的重要内容首次被提及。停产难问题再次引发高度关注,智慧停车产业有望迎来爆发期。

停车缺口扩大与利用率偏低

造成停车缺口大的原因是,一方面汽车市场快速增长,汽车保有量已超过2.5亿辆;另一方面,由于历史原因,城市化进程加快使地产快速兴起,但城市规划中对于停车规划的考虑不充足。“停车场一般都让开发商代建,但没想到汽车增长数量会那么快,所以规划考虑的不是特别充分,这就导致了车位供给的增长远远赶不上车辆的增长。之后再在城市中做增量时发现已经没有太多空间了,而中国城市的地下空间利用的也不是特别好。”闫亮对记者表示,优化利用地下空间是未来发展趋势,但地下空间建车位的施工周期长,施工难度和成本也较大,因而是一个较漫长的过程。

在闫亮看来,由于停车难的问题,停车位作为停车的稀缺资源,其价格上涨正在进入较快速的通道,未来10年至少会有300%以上的涨幅。

一方面停车缺口较大,另一方面现有停车场利用率不高,这加剧了停车难的问题。据ETCP智慧停车产业研究院介绍,北上广深停车场泊位空置率达到44.6%,而全国城市超九成车位的使用率小于50%。

“中国没有独立的停车楼,停车场资源分散,因此客户养成停车资产管理意识需也要一定时间,这造成了停车场利用率不高。未来如果实现动态定价,停车场的周转率会大大提升。”闫亮对记者表示,解决停车难问题一方面是优化存量资源,通过智慧停车的方式把空间周转率与用户的需求及时连接;另一方面就是通过建停车场来做增量。

出于优化空间需求,立体停车场逐渐兴起。然而一则公开数据显示,如果需要投资600万的立体停车场,当使用率达到80%,要10多年才能收回成本。如果投资千万元并且使用率不足50%,收回成本的期限甚至可能超过50年。“立体车库会成为将来城市中做车位增量的主要形式,但当前停车场的周转率没有充分被使用,如果价格差异不大,立体车库会遭遇一些挑战。立体车库比较适合固定的、有长期存放刚需的用户,未来最好根据流量来建设。”闫亮对记者表示。

而对于老旧停车场改造,闫亮认为,由于停车费价格上涨,使其能够有毛利去做停车场的升级改造。此外,智能硬件设备已经实现规模化生产,边际成本较低,因而商业停车场改造动力较强。但住宅小区老旧停车场有物业介入,加之居民需求众口难调,其涉及的问题较为复杂,因而改造难度较大,很多停车资产管理公司也不愿接手。

停车资产存量规模超万亿 智慧停车业有望集中化

智慧停车产业将集中爆发

公开数据显示,当前中国停车资产存量规模超过2万亿元。但停车资源较为分散,需要不断整合以及标准化的打法。此外,停车产业周期较长、回报率慢,现有停车费标准难以支撑高额投资,加上商业用地审批流程、需要考虑城市规划等复杂因素,因而缺乏合理的激励机制调动社会资本。而停车场强大的市场本身就是一块“吸金石”,前几年资本对智慧停车产业投资热情较高,最近几年投资环境发生改变,但资本在该领域的活跃度依然较高,阳光海天仅在2017年就完成了超过15亿元的融资。

2015年前后,中国互联网技术逐渐渗透到了停车领域,智慧停车场不断普及,彼时资本大量涌入智停车产业。阳光海天在2014年涉及了该领域,通过转型资管类业务,其合作的停车场实现了平均经营收益率和停车泊车位30%及35%的提升。

当前停车资产管理等智慧停车产业正处于上升阶段,市场需求量大,但部分不具备研发实力及售后服务能力的厂商采用低价策略销售低质产品,这会给行业内的优质厂商带来一定的竞争压力,行业竞争有所加剧。

“停车场本身的资源属性和它的分散程度就决定了在建设标准、智能硬件等方面参差不齐。但平台规模的优势越来越明显,与之对应的成本会越来越低,行业的集中度会进一步提升。”闫亮认为,停车资产管理公司要有优质的投资方、较强的金融能力和运营能力。他告诉记者,当前智能停车场覆盖率达50%以上,也就是通过安装智能硬件实现的停车场智能化。目前行业已经进入到第一个阶段,但联网程度仍然不高,完全实现用户交互仍需一段时间。“通过深度联网真正实现用户教会,会使停车场的效率大幅提高。”

华平投资合伙人、亚洲地产业务负责人周知曾表示,正是需求的存在,令中国停车行业发展潜力巨大。他预计,未来5年中国停车管理市场将以每年18%左右的速度增长。

“当前该领域的市场处在初级阶段的平衡,第一梯队已经形成并不断扩大业务。未来两三年会呈现集中式的大爆发,在智慧停车场平台规模上可能出现千万级以上大平台,商业模式也可能会超脱于解决停车本身的需求。”闫亮表示。

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